Tahliye Taahhütnamesi

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ

Kiralayan ile kiracı arasında, kira sözleşmesinin feshi ve tahliyesi için kiracı tarafından imzalanan tek taraflı hukuki işlemdir. Kiracı, kiraladığı malı taahhütnamede serbest iradesi ile belirttiği tarihte tahliye edeceğini taahhüt etmektedir. Kiracının taahhüt ettiği tarihte tahliyeyi gerçekleştirmemesi durumunda, kiraya verenin tahliye tarihinden itibaren bir ay içerisinde dava yolu ile tahliyesini isteme hakkı doğmaktadır. Kira taahhütnamesi adi şekle tabidir. İspat kolaylığı açısından noter tarafında düzenleme ya da onaylama şeklinde de yapılabilir.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNİN GEÇERLİLİK ŞARTLARI

Yazılı ve imzalı olması şarttır.

Kiralananın tesliminden sonra yapılmış olması gerekir.

Tahliye tarihinin belirli bir tarih olması gerekir.

Taraflar serbest iradeleri ile anlaşmalılardır.

Tahliye taahhütnamesinde iki ayrı tarih bulunur. Bunlardan biri düzenleme tarihi bir diğeri ise tahliye tarihidir. Geçerli bir tahliye taahhüdü olması için düzenleme tarihinin kira sözleşmesi tarihinden sonra olması gerekmektedir. Tahliye taahhüdünün düzenlenme tarihi kira sözleşmesinin tarihinden önce veya aynı gün ise tahliye taahhüdü geçersiz olmaktadır. Tarih kısmının boş bırakılması sonrasında kiraya veren tarafından doldurulması hali pratikte çok karşılaşılmaktadır. Bu durumda Yargıtay içtihatları tahliye tarihinin boş bırakılması durumunu geçerli kabul etmektedir.

Birden fazla kiracı olması durumunda taahhütnameyi her bir kiracının imzalaması gerekmektedir. Yine aynı şekilde aile konutu olması durumunda da tahliye taahhütnamesini her iki eşin imzalaması gerekmektedir. 

Tahliye taahhüdü imzalandıktan sonra, taraflar arasında yeniden aynı taşınmaz üzerinde kira sözleşmesi yapılırsa düzenlenen tahliye taahhütnamesi geçersiz hale gelir.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İLE BAŞVURULABİLECEK YOLLAR

Kiracının tahliyesini gerçekleştirmek için kiraya verenin elinde iki yol bulunmaktadır. Bunlardan ilki, kiracının tahliye edeceğini beyan ettiği süreden itibaren bir ay içerisinde; görevli sulh hukuk mahkemesinde, yetkili taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde kiracının tahliyesi davasını açmaktır. İkinci yol ise icra yoludur. İlamsız takip niteliğinde olan icra takip yoluna başvurarak kiracının tahliyesi talep edilebilir. İcra takibi ,dava yolunda olduğu gibi, kiracının tahliye için beyan ettiği tarihten itibaren bir ay içinde yapılmalıdır.

KİRALANANIN AİLE KONUTU OLMASI HALİ

TMK m.194 son fıkrada; ” Aile konutu, eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur”  denilerek aile konutu kavramı düzenlenmektedir. Kanundan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesine taraf olmayan eşin bildirimi ile taraf olması ve bu bildirimin kurucu özellikte değil açıklayıcı özellikte olması önem arz etmektedir. TMK m.194. maddesine göre; "Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz." denmektedir. Tahliye taahhütnamesi de kira sözleşmesinin feshi niteliğinde olduğundan her iki eşin de açık rızası olmak zorundadır. Dolayısıyla tahliye taahhütnamesinde yalnızca bir eşin imzasının bulunması durumunda düzenlenen tahliye taahhütnamesi geçersiz olmaktadır. 

Tahliye taahhütnamesinde rızası bulunmayan eşin bu yöndeki itirazının dinlenebilmesi için ya tapuda aile konutu olduğuna dair şerhin bulunması gerekir ya da kiralananın aile konutu olduğuna dair bir mahkeme kararının bulunması gerekir. Birinci durumda her şey ortada ise de ikinci durum için görevli aile mahkemesinde aile konutu tespit davası açılması gerekmektedir. Tahliye taahhütnamesine itiraz sırasında dava açılabileceği gibi daha öncesinde de bu dava açılabilmektedir. Tahliye taahhütnamesine itiraz sırasında henüz mahkeme hükmünü vermemiş ise itirazın kaldırılması davasında aile mahkemesinin hükmü bekletici mesele yapılır.

İLGİLİ MEVZUATLAR

TBK m. 352/1 "Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. "

TMK M.194 son fıkrada; ” Aile konutu, eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur”

 TMK m.194; "Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz."

İLGİLİ YARGITAY KARARLARI

Olayımıza gelince; icra takibinde ve davada dayanılan ve hükme esas alınan 1.9.2003 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı, davalı tarafından düzenlenen 15.10.2003 tanzim ve 30.8.2005 tahliye tarihli tahliye taahhütnamesine dayanarak 22.9.2005 tarihinde Bakırköy 2. İcra Müdürlüğü’nün 2005 / 5397 sayılı dosyası ile kiralananın tahliyesi için davalı hakkında icra takibi yapmıştır. İcra takibine yasal süresi içinde itiraz eden davalı, tahliye taahhütnamesinin sözleşme başlangıcında alındığından geçersiz olduğunu ileri sürmüş, bu itirazını yargılama sırasında da yinelemiştir. Davalı her ne kadar tahliye taahhüdünün kira sözleşmesi düzenlenmesi sırasında alındığını ve tanzim tarihinin sonradan doldurulduğunu savunmuş ise de, imzası inkar edilmeyen taahhütnamede “halen icar ve işgali altındaki” davacıya ait dairede oturduğunu ve bu şekilde tahliye taahhüdünü kiralananda otururken verdiğini kabul etmiştir. Öte yandan atılan imza, imza sahibi kiracıyı bağlayacağından tahliye taahhüdünü içeren bu belgedeki tarihlerin sonradan doldurulduğu yolundaki itiraza itibar edilemez. Taahhütnamedeki tanzim tarihinin boş olarak bırakılıp davacıya verildiğinin kabul edilmesi halinde dahi davalı kiracı bu şekildeki davranışının sonucuna katlanmak zorundadır. Tanzim tarihinin sonradan doldurulmuş olmasının sonuca etkisi bulunamamaktadır. Takip süresinde yapılıp dava açıldığına göre serbest irade ile kiralananda oturulurken verilen tahliye taahhüdünün geçerli olduğunun kabulüyle kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir.

(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2008/11 K. 2008/2784 T. 11.3.2008)

Somut olayda; taraflar arasında 01.02.2005 tarihli ve 01.05.2012 tarihli kira sözleşmeleri bulunduğu, davalı tarafından sözleşmelerdeki imzanın inkar edilmediği, 01/05/2012 başlangıç tarihli sözleşmenin 1. maddesinde sözleşmenin, taraflar arasında 01/02/2005 tarihinde yapılmış olan kira sözleşmesinin kira süresinin uzatılması, yeni dönem kira bedelinin belirlenmesi ve değişen şartlara uyarlanması amacıyla yapıldığının belirtildiği, 5. maddesinde “Kira süresi 01.05.2012 tarihinden başlayarak 3+2 yıl olarak kararlaştırılmış olup bu sürenin sonunda kiracı mecuru boşaltarak kiraya verene kayıtsız şartsız teslim edecektir.” şeklinde taahhüdün yer aldığı,davalının 01/02/2005 tarihli kira sözleşmesine göre bu tarihten itibaren kiralanan taşınmazda bulunduğu, söz konusu taahhüdün kira ilişkisi devam ederken verilen tahliye taahhüdü olduğu ancak taahüdün belli bir tarihi içermediği görülmüştür.

Tahliye taahhüdünde, tahliye tarihi belli (açık) bir şekilde yer almadığından Türk Borçlar Kanununun 352. maddesinin aradığı anlamda bir tahliye taahhüdünün varlığından bahsedilemez.

O halde, ilk derece mahkemesince belirtilen gerekçe ile davanın reddine ve Bölge Adliye Mahkemesince de istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.

(Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2020/1175 E., 2020/2309 K.)

Uyuşmazlık tahliye taahhüdü nedeniyle yapılan icra takibine itirazın kaldırılması istemine ilişkindir. Medeni Kanunun 194.maddesi anlamında “aile konutu”ndan söz edilebilmesi için Asliye Hukuk Mahkemesi tarafından, kiracı olunan yerin “aile konutu” olarak özgülendiğine dair karar verilmiş olması gereklidir. Medeni Kanunun 194/3.maddesi de bu yönde düzenlenmiştir. Bu davaya konu kiralananın Medeni Kanunun 194.maddesi anlamında “aile konutu” olduğuna dair bir mahkeme kararı sunulmadığından davalı vekilinin savunmalarına itibar edilerek davanın reddi isabetsiz olmuştur.

(Yargıtay 6 H.D 2006/2915 E, 2006/4944 08.05.2006 T)

Alacaklı M…. Ö….. tarafından, kira sözleşmesi ve tahliye taahhüdüne dayalı olarak 13.01.2011 tarihinde ilamsız icra takibine başlandığı, örnek 14 numaralı tahliye emrinin borçlu E…. T…’e 19.01.2011 tarihinde tebliğ edildiği, takibin itiraz edilmeksizin kesinleşmesi üzerine, 21.04.2011 tarihinde tahliyenin infazı için taşınmaza gidildiği, şikayetçi A… T…..’in ise icra mahkemesine başvurarak, borçlunun eşi olup, taşınmazın aile konutu olduğunu ve halen çocukları ile oturduğunu, bu konuda aile mahkemesine dava açtığını bildirerek takibin durdurulması ile tahliye işleminin yapılmamasına karar verilmesini talep ettiği görülmektedir.

Dosya içinde mevcut Kartal 1. Aile Mahkemesinin 2011/23 esas sayılı ve 10.01.2011 tarihli tedbir kararı ve anılan mahkemeye hitaben yazılmış dava dilekçesi içeriği ile icra takip dosyasından, şikayetçi eşin, tahliyesi istenen konutta çocukları ile birlikte oturmakta iken konutun sahibi koca E.. T… tarafından taşınmazın M… Ö…’e satıldığı, 11.02.2010 başlangıç tarihli adi kira sözleşmesi ile bu kez taşınmazın malik M… Ö… tarafından koca E…. T….’e kiralandığı, adı geçen tarafından da gene takibe dayanak yapılan 12.01.2011 tarihli adi nitelikteki tahliye taahhüdünün verildiği belirlenmiştir.

Takip kesinleşmekle takibin tarafları arasındaki ilişkinin hukuksal niteliği ve kesinleşen takibin sonuçları uyuşmazlık konusu olmaktan çıkmıştır. Dolayısıyla şikayete konu olayda 2004 Sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 276/son maddesinin uygulanma olanağı bulunmamaktadır.

Burada alacaklı ile borçlu arasındaki ilişki üzerinde değil; şikayetçinin onlar karşısındaki konumu üzerinde durmak gereği ortaya çıkmaktadır.

Kural olarak; eşlerden birisi diğerine karşı ve ona tebaen taşınmazda oturduğundan “boşanma gerçekleşse bile” İİK.nun 276/son maddesi hükmü gereğince 3.kişi konumunda değildir.

Ancak, kural bu olmasına karşın tahliyeye konu konutun “aile konutu” olarak kullanıldığı, şikayetçi eşin halen bu yerde çocukları ile birlikte oturmaya devam ettiği ileri sürüldüğüne göre şikayetçinin bu iddiası üzerinde durmak gerekir.

..zira, 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun “Aile konutu” başlıklı 194/1. maddesinde;

Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutla devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz” hükmü yer almakta; aynı Kanunun 194/3. maddesinde ise; “Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini isteyebilir.” düzenlemesi bulunmaktadır.

Bu hükümler göstermektedir ki, aile konutu özel bir konuma ve öneme sahip kılınmış ve üzerindeki tasarruf yetkisi yasa ile sınırlandırılmıştır. Takibe ve tahliyeye konu taşınmazın aile konutu olduğunun belirlenmesi halinde bu yasal gereklerin yerine getirilip getirilmediğinin araştırılması gerekecektir.

Şikayetçi tarafından Kartal 1.Aile Mahkemesi’nin 2011/23 esas numarası ile dava açıldığına göre, anılan davanın, tahliyesi istenen yerin “aile konutu” olduğunun tespitine yönelik olarak açıldığının belirlenmesi halinde, bu dava bekletici mesele yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekir (Hukuk Genel Kurulu’nun 26.10.2005 tarih ve 2005/12-676 E. 2005/600 K. sayılı ve 19.10.2005 tarih ve 2005/12-652 E. 2005/583 K. sayılı kararları).

Mahkemece yukarıda açıklanan hususlar gözardı edilerek eksik incelemeyle yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.

SONUÇ: Şikayetçinin temyiz itirazlarının kabulü ile mahkeme kararının yukarıda yazılı nedenlerle İİK’nun 366 ve HUMK’nun 428. maddeleri uyarınca (BOZULMASINA), ilamın tebliğinden itibaren 10 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 06/06/2012 gününde oybirliğiyle karar verildi.

(Yargıtay 12. H.D 2012/629 E, 2012/19408 K.)

Bu hüküm göstermektedir ki”, aile konutu özel bir konuma ve öneme sahip kılınmış ve üzerindeki tasarruf yetkisi yasa ile sınırlandırılmıştır. Takibe ve tahliyeye konu taşınmazın aile konutu olduğunun belirlenmesi halinde bu yasal gereklerin yerine getirilip getirilemediğinin araştırılması gerekecektir.

Öyleyse, mahkemece öncelikle bu iddia üzerinde durulmalı ve şikayetçinin bu yerin “aile konutu” olduğunun tespitine yönelik olarak açılmış bir davasının ve aile mahkemesince yapılmış bir belirlemenin bulunup bulunmadığı, araştırılmalı; sonucuna göre gerektiğinde şikayetçiye tahliyesi istenen taşınmazın aile konutu olduğunu ispata yönelik olarak aile mahkemesine dava açma yetkisi ve olanağı verilmeli ve sonucuna göre bir karar verilmelidir.

(Yargıtay HGK, 2005/12-652 E, 2005/583 K, 19.10.2005 T)

Tahliye Taahhütnamesi Örneği

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ

KİRACI :

(Taaahhüt Eden)

TC KİMLİK NO :

KİRAYA VEREN :

(Mal Sahibi)

TC KİMLİK NO :

MECURUN ADRESİ :

TAAHHÜT TARİHİ :

TAHLİYE TARİHİ :

Halen kiracı olarak kullanmakta olduğum yukarıda adresi yazılı taşınmazı hiçbir ihtar ve ihbara gerek kalmadan kayıtsız ve şartsız olarak, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350,351 ve 352. maddeleri gereğince, belirtilen tarihte boş ve sağlam olarak tahliye edeceğimi, yukarıda adı geçen mal sahibinin icrai takibata geçerek yapacağı tüm masrafları ve tahliyeyi geciktirmemden dolayı uğrayacağı zararı ihtar ve gerek kalmadan nakden ve peşin ödeyeceğimi beyan, kabul ve taahhüt ederim. … / … / …..

Kiracı (Taahhüt Eden)

İmza